私下写的房屋归属协议有效吗 私下写的房屋归属协议怎么写才有效

《中华人民共与国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让与消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这是大家经常说的“物权公示”守则，如果只是书面协议约定，而没有经过不动产登记对外公示，是否有效呢？

大家一起看看现实发生的案例及相关司法裁判观点。

【案例1】

汪某某和王某某原系夫妻关系，但已经离婚。王某系王某某和汪某某之子。2005年4月，汪某某和王某签订一份《房地产买卖契约》，约定：汪某某将其名下702室房屋出售向王某，该房屋产权登记到王某名下。2005年5月1日，双方签订一份《房屋权属协议》，内容为：“汪某某（甲方）为了配合王某（乙方）能够拿到企业的住房补贴于2005年4月将甲方名下702室房屋产权过户于乙方名下，由于此次过户的目的纯属是为了拿到企业的住房补贴，除此之外别无他用。现房产证与土地证上虽是乙方之名，但房屋产权的实际全部权还是归甲方全部。在甲方未去世之前，乙方不得以任何借口与理由私自对房屋权属进行处置，包括房屋买卖、房屋产权变更、以及将房屋抵押向任何银行、单位或单人等一系列行为。如有需要乙方必须和甲方进行协商，在征得甲方同意之后乙方方可进行处理，否则乙方的任何行为均视为无效行为，甲方有权立即收回房屋产权，而由此产生的全部费用由乙方本人承担”。

2015年12月，王某在未告诉汪某某的情况下和王某某签订一份《房屋产权交换协议》，协议约定：王某将其名下的702室房屋和王某某名下的某房屋进行产权交换，后王某某和王某在房产部门办理了产权变更手续，目前702室房屋已登记在王某某名下。

2017年2月，汪某某将王某某及王某诉至法院标准：1、判令王某某和王某于2015年12月签订的《房屋产权交换协议》无效；2、判令王某某将702房屋全部权恢复登记至王某名下。

【案例2】

白某和陆某民间借贷纠纷案件中，因陆某未履行判决书所确定的义务，白某给法院申请强制执行。法院在执行过程中，查封了登记在陆某名下的2202室房屋。案外人姜某给法院提出书面异议，法院经审查后驳回了姜某提出的案外人异议，后姜某提起案外人执行异议之诉，标准确认登记在陆某名下的2202室房屋归姜某与陆某共同全部，停止对涉案房屋的执行并解除查封。

法院查明，涉案房屋为经济适用房，目前仍处于查封状态。陆某系姜某的女婿。2006年10月10日，姜某和陆某签订《购房合约》，约定：因购买2202室房屋，需一次性付清全额房款，合约人姜某愿拿出该房总价的一半（或以上）款项购买该房，同时享有该房的居住权及一半产权，口说无凭，立字为据，即日生效。

2006年10月11日，陆某给住宅合作社交纳集资建房款386139元。次日，住宅合作社出具收到陆某集资建房款885639元及收到陆某会费500元的两张收据。姜某主张其中的50万元系其给兄弟所借，兄弟开具了一张波纳企业的转账支票，证据显示，2006年10月13日，波纳企业给住宅合作社转账付款50万。

以上两案例中案涉房屋登记产权人和实际产权人不一致，且登记产权人和实际产权人之间有协议明确约定权利归属。

面对实际发生的争议，法院会怎么裁判，大家继续看。

【案例1裁判结果】

法院审理后认为，汪某某主张王某某和王某于2015年12月签订的《房屋产权交换协议》无效，但汪某某不能举证证明王某某和王某签订的协议符合法律规定的合同无效条款，故判决驳回汪某某的诉讼请求。

在上述判决生效之后，汪某某又以财产损害赔偿纠纷诉至法院，请求判令王某赔偿损失138万元、赔偿因为维护自身权益已支出的诉讼费、保全费、律师服务费等。法院认为，根据法律规定，侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《房屋权属协议》系双方当事人真正意思表示，且不违反法律规定，该协议有效。根据该协议的意思表示，涉案房屋产权归汪某某全部，王某未经汪某某同意私自对房屋权属进行变更应当赔偿汪某某全部的损失。最终根据鉴定意见，判决王某赔偿汪某某房产损失及前案诉讼费、律师费等损失合计177万余元。

【案例2裁判结果】

法院经审理认为，房屋全部权证载明房屋全部权人为陆某。陆某和姜某通过签订《购房合约》，约定各自拥有涉案房产50%全部权的行为，仅对签约各方具有约束力，并不能产生对抗第三方及排除对涉案房屋予以执行的效力。姜某提交的支付证明等证据不产生物权变动效力，亦不能作为姜某为涉案房屋共有人的证据。综上，判决驳回了姜某的所有诉讼请求。

从以上两案裁判解析，大家可以确认，案例1中的《房屋权属协议》与案例2中的《购房合约》均有效，其中关于房屋权属的约定也有效，那法院为何没有支持当事人提出的诉讼请求呢？

仔细再解析，大家就可以发现，两案都牵涉到除了签订协议当事人之外的第三人，案例1中房屋已经变更到第三人名下，案例2中房屋已经因为债务纠纷被第三人申请查封保全。因此，大家可以说，当事人可以通过协议约定房屋权属，且在签订协议的当事人之间有效，但是一旦牵涉到第三人利益，该协议对第三人不具有约束力，法院会坚持物权公示守则，以不动产登记内容作为认定权属的依据。案例1中，法院驳回了实际产权人标准恢复产权登记的请求，案例2中法院驳回了实际产权人标准确认产权的请求。

实际产权人面对这种情况怎么维权呢？案例1中实际产权人的做法可以参考，即根据有效的权属约定协议的内容，追究名义产权人的违约责任，标准赔偿损失。法院在实际产权人后续维权中所有支持了其赔偿损失的诉讼请求。