广州科学城(广州新城遍地开花：科学城、知识城、南沙明珠湾、番禺万博…谁建得快？)

广州科学城

罗马不是一天建成的。
不过，一座城市的建成，却也是可以用时间来量化的。
特别是在今天，城市的开发建设，在某种意义上，可以化约为一种“填空游戏”：不过是根据城市控规图上大小不一的不同色块，逐一往里塞项目。
这种塞项目、涂色块的过程，显然是可以量化的。这就是一座城市，或城市新区开发的速度。
城建的快慢与否，是一座城市，或某一个区域的经济实力、政策环境，以及权力意志等多种因素叠加的产物。

将一个城市的地图按照每1平方公里进行拆分为若干个区域
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过去20年来，广州的新城区，遍地开花。
知名的，大概有这几个：珠江新城、天河国际金融城、琶洲互联网新区、广州科学城、知识城、亚运城、白云新城、南沙明珠湾、番禺万博商务区、鱼珠湾总部集聚区。
这10个新城区，建设速度如何？通常，我们更多的只是凭感觉。但有时，感觉往往并不靠谱。
因为感觉，容易被外在的东西所迷惑。
比如，番禺万博商务区和科学城。因为不同的开发模式，商业楼宇项目扎堆集聚、颜值更高的万博，相比天女散花、东一坨西一块开发的科学城，在感知上往往让人觉得万博快一些。
但实际上，两者根本就不是同一个量级。
现代城市的建设，既然成为一种“填色块”的过程，那么，完成一定范围的色块所需要的时间，也就好计算了。

显然，这种“填色块”的过程，是需要财力、人力和时间的。每个新城区所能获得的资源，既有限，也差异明显。
这种情形下，以年为单位，新城区的开发面积，也就极为有限。
黄埔观察注意到，在当前的城市化运动中，一座新城区的开发速度，一般比较快的也就每年填个1平方公里。
需要注意，这里面其实还算上了楼盘开发——恰恰是楼盘开发，占地大，容易快速塑造城市面貌。
如果剔除楼盘，仅仅算产业、城市公共配套项目（包括教育、医疗、市政道路等等），很多地方一年签约落地或动工的项目，也填不了1平方公里。

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1平方公里，是啥概念？简单说就是，一个边长都为1公里的正方形。换句话说是：以你为中心，向四面八方各走15分钟的距离。
所以，1平方公里其实范围很小的，步行15分钟就走完了。
比如，番禺万博商务区规划总用地面积仅1.5平方公里。这就相当于一个长1.5公里、宽1公里的长方形地块，15分钟左右就是城中村了。

万博商务区规划
再比如，被认为等于“知识城”的知识城南起步区（即凤凰湖周边），规划总用地面积，也就6.27平方公里。
你在照片上看到的由六七个楼盘扎堆而形成的所谓巍然大城气象，实际上，知识城南起步区南北也就两个地铁站的距离，从南边的凤湖一路到北边的知识大道，仅2公里。沿九龙大道开车，仅2分钟（不算红绿灯），就一晃而过了。

知识城南起步区规划与现状航拍（贾自豪/摄）
1平方公里，无论步行，还是开车，不过一瞬间，但要一个个项目填满它，却并不容易。
先来做个简单的小学数学题：
1平方公里=100公顷=100万平方米=1500亩。
我们熟悉的萝岗万达广场，占地面积为75290平方米。那么，1平方公里，能容纳13个萝岗万达广场。
再以前不久8月28日黄埔集中动工的10个旧改产业配套项目来看。10个项目用地面积合计30.5万平方米，也就是说，1平方公里，可以填33个旧改项目。
这些都是比较大型的项目，如果算占地小，往天上长的写字楼项目，数目更多。比如广州西塔，占地面积3.1万平方米，1平方公里可容纳33个西塔。

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理论上，一年填1平方公里，其实算火箭速度了。但实际速度大打折扣。
照这个速度，比如说，万博商务区1.5平方公里，岂不是不到2年就填完了？但实际上，万博已开发10年，到目前也就完成八九成。完全建成，恐怕还要一两年。
而知识城南起步区6.2平方公里，从2010年动工至今，也搞了10年，现在仍有好几块空地尚未开发。而已落地的项目，也还有不少正在建设。完全填满建成，恐怕还需5年时间。
看看，仅仅一个6平方公里的地方，建成至少需要15年。
而知识城核心九龙湖环湖总部经济带，今年才刚刚启动建设，到建成需要多少时间，已不言自明。

九龙湖环湖总部经济带规划，从图中可见，落地项目屈指可数
当然，万博捣腾10余年才搞完1.5平方公里，知识城南起步区大约15年，开发完6.2平方公里，论开发速度，后者远甩前者几条街。
15年时间开发6平方公里，慢吗？可以作为参考的是，同样体量的珠江新城（规划面积6.19平方公里），也用了将近20年（1994-2012年）。
当然，论开发质量（经济效益），两者不可相提并论——仅在2016年，珠江新城产值便高达2700亿元，居全国第一位，比第二位的北京CBD，还高出近千亿。而知识城南起步区，主要是楼盘。

珠江新城规划与现状航拍
在开发速度和经济规模上，可以和珠江新城一比的是广州科学城。
扩容前的科学城面积20.24平方公里。从1998年动工至今，22年时间，除一些公园绿地边边角角和个别旧村改造，已基本开发完成，以平均每年将近2平方公里的速度在推进。
经济效益上，截至2019年，广州科学城园区实现固定资产投资481.8亿元，规模以上工业总产值超过2532亿元。

扩容前的科学城规划（20.24平方公里）与航拍（李剑锋/摄）
再看南沙重点开发的明珠湾。规划面积103平方公里，由起步区、珠江东、慧谷、龙穴北四个组团组成。
其中，目前很火的明珠湾起步区规划面积33平方公里，包括灵山岛尖、横沥岛尖、蕉门河口片区、慧谷西四个片区。
当中最先开发的灵山岛尖规划面积3.5平方公里，市政设施总投资82亿元，主打金融商务区。2015年启动建设，目前已全面动工，预计再过四到五年时间，总体上10年左右基本开发完成。

南沙明珠湾规划范围

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城建速度，固然是一个区域经济实力的指标。但最重要的是，是要有产业和人口。

快速崛起的、规模宏大的楼宇，终究只是一座城市的外壳。外壳再漂亮，还得有内容充塞。否则，空有一副好皮囊，也是很容易碎的。

对于一座城市特别是新城区来说，产业和人口，才是最重要的发展指标。而合理的人口结构，则是城市可持续发展的动力。高大上的楼宇、市政公园，乃至产业，都是服务于人口的。

人口流入和城区扩张，如何保持一个适度的比值？住建部通用的标准是，1平方公里容纳1万人。

用这个标准，来衡量目前广州各个新城区，差异也是很明显的。比如，6.2平方公里的珠江新城，目前人口约40万人，人口密度高达每平方公里6.45万人。

而同样面积、楼盘扎堆的知识城南起步区，目前片区已收楼入住的5个楼盘平均入住率六成左右，居住人口约2万人。

未来两三年，随着龙湖、万五、保利、招商等4个新盘收楼入住，知识城南起步区人口有望达到5万，人口密度或许能达到国家通用标准。

再看科学城，经20年高速发展，20.24平方公里的园区内，所集聚的人口大数预计超过了30万人（含上班族），人口密度也超过了国标。这从早晚高峰期，香雪、神舟路、科学城等几个地铁站的出站人流，可见一斑。

早高峰期，地铁21号线神舟路站蜂拥出站的上班族

当然，相比紧凑型的珠江新城中央商务区，大尺度、到处是公园绿地、宽马路的科学城，人口密度还是差了一大截，烟火气也还是不够浓。

值得期待的是，这两年来，科学城也在通过提质升级，优化城市设计，让城市更为紧凑有序。

因为，城市不紧凑，人口流入就难以实现；即便人口跟随产业而来，但也由于松散的承载力而受限。人气不旺，大的、连片的商业氛围，也就难以形成。
作为一个共识：城市的胜利，是人们用脚投票的胜利。在市场这只看不见的手的指挥下，政府顺势而为，就能成就一个区域经济新贵；一旦背离了市场逻辑，即使禀赋再好，也不会赢得未来。

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