宁波写字楼出租(沃德地产 | 2019年宁波写字楼年度租赁市场报告)

宁波写字楼出租

携手并进
共创辉煌

2019
宁波写字楼年度
租赁市场报告

沃德地产

Part 1
宏观政策

宏观政策

1.人才、商办可落户，办公市场迎来新契机
人才落户：
      “全日制大专以上应届毕业生”改为“毕业15年内的全日制普通高校、中等职业学校（含技校）毕业生”。
在居住就业落户：
       社保缴纳年限从原先的5年改为3年，新增了租赁商品房落户的内容。
投资创业落户：
      在宁波投资办企业、个人创业税款缴纳满3年或社保缴纳满3年，且取得商业用房或办公用房合法所有权可落户。

Part 2
市场分析

2019年宁波办公楼年度市场分析

市场分析

1.2019年市场供应扩容、需求和成交有所下滑、库存饱和

       根据宁波各中介公司提供抽样数据得出：2019年宁波写字楼租赁市场需求为约121万㎡，同比下跌26%；总成交面积约39万㎡，同比下跌44%；成交率约32%。今年新增供应约31.1万㎡，写字楼成交28.7万㎡，供应量的不断扩容，库存的积压，近于饱和状态，致办公市场竞争愈加激烈。

2.热门板块依旧集聚在南部商务区和东部新城，需求和成交量占比明显

需求：
南部商务区需求量最大，占比31%；
东部新城次之，占比25%；
江北整体需求量较去年有所上涨，板块能级的日益凸显，也大大激发了客户的需求。

成交：
南部商务区成交量最大，占比28%； 
东部新城次之，占比25%； 
江北成交量较去年也有所上涨，区域内的配套日渐完善，也将会成为热门板块之一。

3.办公室格局依旧是客户关注焦点
4.硬件和软件存在的问题影响着楼宇空置率

硬件

规模小、立面差 
电梯严重不足 
车位紧缺 
层高、得房率低

软件

物业管理不到位 
专业化服务不够 
空调开放及办公时间未人性化 
智能化配置缺乏

Part 3 
客户分析

客户分析

1.面积段200㎡以下成主力户型，市场占比过半，大面积段较去年逐渐回暖

需求：
100-200㎡需求量最大，占比35%； 
100㎡以下次之，占比26%； 
500㎡以上占比16%，同比去年，500㎡以上企业需求量有所上涨。

成交：
100-200㎡成交量最大，占比34%； 
100㎡以下次之，占比25%； 
500㎡以上占比20%，同比去年，500㎡以上企业成交量上涨11%。

2.成交客户以搬迁为主，原址扩租仅占5%
       根据部分成交企业得出，2019年写字楼租赁客户搬迁占比最高，达60%；受金融及贸易战等宏观因素影响，中小型企业面临巨大压力，部分企业资金受限而重新考虑办公租赁需求，减少企业成本；而大公司资金雄厚，租赁意向保持稳定，新设企业占比20%；原址扩租仅占5%。
2.外贸物流、金融保险、商务服务、房地产建筑公司主导租赁市场
       2019年市场调研分析得出，外贸物流和金融保险类行业是目前客户成交最多的产业，目前科技潮流引领TMT板块走强，成交占比有所提升。
      宁波整体主导贸易和物流的升级，尽管受到最近的贸易逆风和中国正在进行的经济转型，但通过政府出台的一系列扶持政策及市场的回暖，整个产业将会迎来新的生机。
Part 4
区域分析

区域分析

1.东部新城产业集聚，贸易、物流、金融为主，市场前景良好
       作为宁波城市新中心的东部新城、规划作为行政、商务、文化三大中心，为新城核心区。 
       区域内国际会展贸易、国际航运物流、国际金融服务三大产业集聚效应日益显现。公建配套与办公住宅先后建成投用，使得东部新城前景愈发可观，区域内写字楼被业内普遍看好。 
       东部新城租金在2.0-3.0元/㎡/天，租金无明显波动，处于宁波租赁市场高位租金水平。
2.南商老牌商务核心区，以成熟商务氛围备受企业青睐，整体稳定发展
南部商务区承载了鄞州现代服务业和楼宇特色产业集聚的发展重任。 
区域内相对集聚的产业主要有文创服务业、金融类及类金融、商务商贸服务业等。 
南商租金在1.5-2.2元/㎡/天，租金呈上涨趋势，发展稳定。
3.老城市中心，配套完善，老大楼寻求突破，新大楼更新迭代
      海曙作为宁波老城区核心、老牌商贸核心区、原市政府所在地，三江口独特的地段优势，有成熟的商业配套，一直都是高端服务企业的首选之地。
      区域内相对集聚的产业主要有金融及类金融行业、美容整形行业、教育培训行业、贸易商务行业等。 
      海曙租金在1.5-3.2元/㎡/天，租金跨度明显；对于一些较为老旧的项目，应着力进行产品的改造升级、优化物业服务，以期降低空置率、增加租金收益。
4.三江口城市更新及未来供应重塑商业中心地位，板块强势崛起
      老江东作为宁波老牌商业中心聚集地、企业聚集基数客观。 
区域内相对集聚的产业主要有金融及类金融行业、美容整形行业、教育培训行业、贸易商务行业等。
      租金在1.2-3.0元/㎡/天，租金跨度明显；同样受硬件配置、设施老化、物业服务等刚性因素影响，一些老牌写字楼租金徘徊于1.2-2.0元/㎡/天；而租金达到2.5-3.0元/㎡/天的写字楼均是后期建造，满足客户需求来打造，因此有了明显差距；该地区处于宁波租赁市场中高租金水平。
5.江北湾头充沛供应抑制租金增长，地铁引流加速新CBD形成
      江北因前几年市场前景不被看好，发展配套不完善，写字楼供大于求，租赁市场价格差距明显。目前江北住宅、商业等配套逐步完善，地铁4号线的开通，带动住户和商户，促动江北经济发展，改善区域发展前景，未来写字楼市场可观。 
      区域内相对集聚的产业主要有国际贸易、航运物流、美容整形行业、教育培训行业、贸易商务行业等。
      江北租金在1.5-3.5元/㎡/天，租金跨度明显。
推荐楼盘

Part 5 
市场预判

市场预判

1.2020年市场预判
2.2020年预计鄞州区和江北区将成为供应集中的区域
总
结

总结

2019年，宏观经济环境的不确定因素使企业变得更加保守，下半年政府相继出台人才及产业利好政策，推动办公市场稳定发展。

总体租赁需求放缓，而充足的新增供应使得整体租金呈现小幅下滑，空置率出现小幅上升，市场内小面积段为主流产品。

客户选房更加理性，选择适合自己企业的大楼，为企业员工以及企业的发展成为最关键的因素。

东部新城和南部商务区成为热门板块，通过楼宇品质提升，物业服务升级，产品更新迭代，辅以政策支持，获得外贸及金融等行业的亲睐，成为新的需求驱动。
                                                        
                                                         
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