深圳海富花园(那个熟悉的深圳中海，又回来了)

深圳海富花园
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2019.07.15
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1987年12月1日，中国第一宗土地公开拍卖在深圳市深圳会堂举行，那个年代的“土地拍卖”还叫做“公开竞投”。
当天，超过40家房企代表现身参与竞投，能容纳700人的会场塞得水泄不通。一番激烈角逐后，“11号牌先生”时任深圳经济特区房地产公司总经理的骆锦星，以525万元价码成为了胜利者。

如今，30多年过去，深圳的土地拍卖热闹依然。
2019年6月24日，被誉为史诗级的土拍盛宴在深圳土地房产交易大厦上演。一口气挂牌5宗纯居住用地，2宗位于光明，3宗分别位于龙华、宝安和坪山，引来超过70家房企竞争，光保证金就缴纳了1100亿元！
现场，有媒体捕捉到了坐在后排的中海地产集团领导、中海地产深圳公司领导团队身影。看这架势，中海是志在必得了！

过去几年，中海在深圳市场的存在感不强，原因就是土地储备不够用。所以，这次面对深圳有史以来规模最大的一次宅地集中供应，5块地中海都积极举牌，并多次厮杀到最后关头。
皇天不负有心人，在击败厦门国贸、建发、华润置地、招商蛇口等对手后，花费54.08亿元，中海将光明A510-0151宅地收入囊中。这块地是本次土拍面积最大的一宗，土地面积4.6万平方米，总建筑面积18.41万平方米。
中海员工告诉莫老爷：“集团现在对深圳公司拿地非常支持，这5宗地我们都做了充足测算准备，理想目标是一块都不放过。”

莫老爷想起中海2018年年度业绩会上，现已全面主持中海集团工作的颜建国，用了“过于稳健”形容当下中海地产的发展状况，他同时还指出：“希望公司未来能够做出一些改变，尤其是土地储备方面应该更进取一些！”如此看来，深圳中海是在用实际行动响应集团号召了。

前述中海员工也透露：“往后，只要深圳有宅地出让中海都不会缺席，并且，还会积极投身到城市更新领域，多渠道拿地。”

曾经的中海总喜欢说“不熟不做”，以深圳公司为例，2009年深圳就出台了《深圳市城市更新办法》，发展到今天，深圳已成为全国城市更新政策最为先进、市场化的城市，但中海耕耘深圳多年，因为担心不可控因素，始终没有触碰城市更新。严厉一点说，这错过了深圳早期城市更新的一波红利。
如今，深圳中海终于醒悟，开启了城市更新的探索之路。据莫老爷了解，前段时间深圳中海还邀请合一城市更新集团领导做相关经验分享，深圳中海各线条员工均参与交流，学习热情高涨。这释放出来的信号很明显，即深圳中海变革的决心很强，公司壮大发展的决心和信心也很强。

目前，中海全国布局五大区域，华南区域包括广东、湖南、海南、福建4个省份总计15座城市。中海南方区域总经理庄勇说：“其中，广东是最具战略意义的省份，因为粤港澳大湾区9座城市都遍布着中海项目，而深圳又是大湾区核心城市、中海地产集团总部所在地，深圳中海之于母公司的重要性不言而喻。”
2019年是改革开放41周年，是大湾区规划落地元年，是中海集团成立40周年。在这意义非凡的一年，莫老爷看到31岁的深圳中海公司，仿佛一个正青春的少年，意气风发，欲乘着大湾区机遇的东风，捎带着母公司寄予的厚望，重新再出发了！
31年，从青涩到成熟
出发之前，不妨先回到原点，看看这31年间深圳中海的“大事记”。
1988年8月，深圳中海地产有限公司成立，这是中海第一家子公司。1个月后，深圳中海便以816万美元中标深圳第一块以美元作价编号为H118-5的宅地（后建成海富花园）。一块7000平方米的土地，今天已经不值一提，但中海地产内地地产开发的征程就是从这里起步的。

1990年8月23日和9月15日，中海深圳公司两次预售海富花园富春阁楼花和富丽阁楼花，均在一天内售罄。业界当时这样评价道：“这对深圳地产市场起到了托市作用。”

1997年3月，中海苑公开发售前一期单位已被认购一空，入伙前三个月所有单位售罄，成为当年销售冠军。

1998年2月13日，深圳中海中标深圳市政府第一块定向招标用地，后发展为中海华庭住宅项目和中海大厦写字楼项目。中海大厦现在中海地产集团以及深圳中海公司所在地，地址是福田区福华路399号，为深圳最繁华地段，这一度令曾经总部位于盐田大梅沙偏远地带的万科员工羡慕不已。该项目还作为深圳市选送的代表深圳21世纪住宅形象的两份优秀作品之一，参加了1996年6月在北京召开的第十二届世界建筑师大会的“中国建筑展”。

1999年8月，中海怡翠山庄正式推出，3天内共销售250套，创下国内楼盘当年销售新高。同时，它还实现了当年开发、当年100％的销售率、当年入伙。

2004年中海深圳湾畔花园建成，发售时提供了该住宅产品的《说明书》。这是中国第一本房地产产品说明书，内容包括楼盘的区位配套、规划设计、工程质量、管理服务、使用说明五个部分，总计多达10万字。

2005年10月25日，香蜜湖1号正式开盘，单位销售价格破中海内地房地产销售记录，同时也一举奠定“深圳第一豪宅”的江湖地位。2007年7月，该项目获“2007詹天佑大奖优秀住宅小区奖”。

2013年是深圳中海历史上最为繁忙、硕果最为丰盛的一年。先是以20亿元拍下尖岗山地块，轰动全城；接着，由深圳中海打造的当时深圳最大安居房项目阅景花园入伙；到了年底，中海·九號公馆最后一期开盘，当天吸金20亿，创下下半年深圳别墅成交史新纪录。2014年中海·九號公馆又以年度签约额59.99亿元的成绩问鼎全市第一。

2015年2月，经过十余轮举牌后，中海地产以8.88亿元的价格，成功竞拍鹿丹村地块。其报出了3.99万平方米的可售面积，较起始可售面积90485.51平方米减少了56%，这是全国首次采取“定总价，竞容积率”的方式出让土地。
2017年12月30日，深圳中心区最后一个重要大型公共文化建筑深圳当代艺术馆与城市规划展览馆正式对外开放，中海为深圳又添一座新地标。

如今，深圳中海已经深耕深圳31年，共计开发35个项目，每一个项目都力求做到“设计新颖、用料上乘、手工认真、定价公道”，并保持了开发一个卖红一个的规律。
同时，中海在深圳始终不忘央企的责任与担当，像爱护自己的眼睛一样爱护自己的声誉，积极为经济社会发展做贡献。过去十年，中海深圳地区总投资额达到了260亿元，总纳税额57亿元，旗下三大项目为深圳输送保障房7262套，完成深圳市重点棚户区改造项目鹿丹村项目回迁1534套。说中海是深圳最优秀的开发商之一，没人会反对。

大湾区雄心凸显
从土地拓展的角度来说，最近两年是深圳市场最为艰难的两年。当然，未来还会更难。
第一，2016年时深圳的土地开发强度已逼近50%。这是一个什么概念？国际上将20%作为宜居水平标准线，30%作为警戒线，这直接导致深圳公开市场出让的土地非常少。第二，城市更新的难度远大于内地旧改，而这两年，深圳城市更新政策给开发商设置的门槛越来越高。总的来说就是，现在想要在深圳获取一块优质土地太难太难！
所以我们可以看到，这两年那么多外省房企布局深圳，没有一家能壮大起来。
面对艰难的市场环境，这两年的深圳中海也不容易，但幸运的是，它却赶上了中海地产集团转型的好时候。

颜建国回归中海后，迫切希望改变外界对中海“保守”的印象，立即启动转型战略，要求集团多元化发展，要敢于变革和创新，他还给深圳公司下指令：“从2017年开始，你们率先行动起来，你们是集团的练兵场，你们要起到示范的作用！"

莫老爷观察到的中海深圳公司，这两年也的确很好的贯彻了集团指令。明显发生了以下三大转变：

第一个转变是比过往更重视投资拿地了。中海深圳过去拿地倾向于“净地”，现在则是组建多支拿地小分队，只要是优质土地，任何获取方式都不排斥尝试！比如前文提到的敢于尝试城市更新了。

据莫老爷得到的最新消息，目前，中海深圳已经积极参与多个城市更新项目，其中，主要以宝安、龙岗区域的居多。并且，有几个项目的效果图都设计出来了。在完全没有城市更新经验的情况下，仅用一年时间就取得这样的战果，实属不易！
公开市场方面，深圳中海同样是一副“我们拼了”的架势。2018年深圳共有10宗居住用地出让，其中6宗由深圳人才安居集团或深圳大鹏人才安居有限公司拿走，剩下4宗，中海获得一宗（坪山项目）；2019年仅有5宗居住用地出让，中海又获得一宗。大家可以去查一下土拍记录，中海是深圳最近两年成功率最高、积极性最高的房企了。

第二个转变是：比过往更注重产品品质了。直接用作品说话，跟大家分享3个深圳中海这两年的代表作。

中海天钻。中海产品系中首个提出“私人定制”概念的顶级精装豪宅，也是国内第一个“产业化建筑”顶级豪宅。

中海云麓公馆。围绕“繁华归来隐于园，云麓之上禅意居”的设计理念打造，是东莞目前在售价格最高项目。

中海莞府。东莞首个全定制化高端住宅，装修风格、品牌、户型格局及功能空间等都可以由业主说了算。

第三个转变是：营销团队更专业化了。尽管这两年深圳公司出售的项目不多，但个个都是畅销品，如中海云麓公馆别墅产品，在要求一次性付款的情况下依然遭到“哄抢”。

如果要给这两年的深圳中海下定义，莫老爷认为，可以称之为苦练内功、卧薪尝胆的两年、作为“排头兵”贯彻中海地产集团转型指令的两年。现在，多渠道的土地拓展方式已经铺开了，更多的土地弹药正在来的路上，产品力越来越强悍，营销团队也更专业化，相信我们很快就会看到一个全新的、全面爆发的、开放新格局拥抱大湾区的深圳中海地产公司。

排头兵的深圳中海
关于拥抱大湾区时代的深圳中海地产公司将去向何处，我们还可以剖析的更深入一些。决定一家房地产公司未来命运的关键要素，即土地储备的数量和质量。

先来看看公开市场方面。目前，深圳中海拥有深圳区域坪山、光明项目，以及东莞区域今年4月份拿下的万江石美社区项目。

这些项目质量如何？以刚拿的光明地块为例，外界普遍评价：“它在中海手上，即会成为传世的作品，也会成为畅销的商品。”

第一，31年来，深圳中海可以说没有拿错一块地，基本上每块地都被打造成了区域标杆之作，带动区域价值。

如中海锦城项目，2013年中海以38.2亿元竞得，2014年11月22日项目在降息首日开盘，当天预售总套数370套，全部售罄，整个龙华片区的房价都被刺激了；如中海云麓公馆项目，前身为2017年1月东莞首次限价出让地块，目前仅高层产品均价便超过了3万5。

做出一个标杆产品、两个、三个、四个可能是运气，但每一个都是标杆，这就是毋庸置疑的实力了。

第二，相信中海对深圳市场精准的预判眼光。过去31年，中海坚定不移地看好深圳市场，而深圳市场也从没让中海失望过。

前几天，粤港澳大湾区门户网发布《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划（2018-2020年）》，全文100项规定中，重点提及了深圳光明科学城！多家媒体随即报道称：“光明要腾飞了！”这也意味着，中海光明地块4万左右的楼面价，并不贵。

第三，相信“工科中海”的溢价实力。溢价实力源自于产品实力，2003年中海地产深圳业务就提出了“零缺陷、零赔付、零投诉”的口号，过去，中海在深圳征战市场、占领市场、赢取市场的首要致胜法宝除了产品，还是产品！曾有媒体这样形容：“在深圳这种开发商基本只讲地段的市场里，中海的产品力较之同行就像一堆矮子里的巨人。”

回望中海深圳31年，许多项目常常在内部认购期即被客户抢购一空，打造的无数标杆之作，也都卖出了好口碑、高溢价。4万左右的楼面价也许别家算不过账来，但深圳中海可以！

据公众号“爱住家教你买房”曝光，中海光明地块已经有工人入场勘测。

城市更新的土储方面。前文说了，深圳中海正在积极接触城市更新项目，有的效果图都设计好了，地段还不错。但因为莫老爷没有了解到过多信息，就不展开分析了。

综上，无论土地数量还是质量，深圳中海都有了一个不错的水平。

31年前，中海地产内地业务是因为深圳的星星之火，才发展成全国的燎原之势。31年后，正值中海地产集团转型关键节点，深圳中海又被颜建国称作转型“排头兵”，担子重、责任大。期待深圳中海重振雄风，拿出真实的业绩来助力母公司实现战略目标！

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