佣金确认书(中介合同跳单问题认定标准)

佣金确认书

北京一中院的一个有意思的案例：

为证明提供居间服务的是昌盛公司，洪涛公司提交了以下证据：

　　一、签约日期为2018年2月4日，签约人为洪涛公司、蒋子放、昌盛公司的《北京市房屋租赁合同》，该份合同约定：谢红的房屋出租给洪涛公司，租赁期自2018年2月14日至2020年5月26日，共2年105日，其中2018年2月14日至2月26日为免租期。代表洪涛公司签字的人员为姜洪宇。
　　二、签约日期为2018年2月14日，签约人为洪涛公司、昌盛公司的《佣金确认书》，确认洪涛公司同意于2018年3月31日前向昌盛公司支付租赁成交2502室、2503室、2505室房屋的佣金3万元。代表洪涛公司签字的人员为姜洪宇。
　　三、昌盛公司开具的开票日期为2018年5月24日的3万元增值税普通发票。
　　诉讼中，法院向昌盛公司发出出庭通知并要求提供证据，昌盛公司未予配合。
华夏兴业公司向洪涛公司提供了谢红等人的房源信息并带看了房屋，华夏兴业公司提供的微信聊天记录显示双方对租金、租期、违约责任、租金发票开取等问题进行了多次沟通，华夏兴业公司也根据双方沟通内容对房屋租赁合同的内容进行了多次修改，后华夏兴业公司应洪涛公司的要求拟定了房屋租赁合同。因此，本院认定洪涛公司接受了华夏兴业公司的服务。洪涛公司、蒋子放、昌盛公司签订的《北京市房屋租赁合同》的内容与华夏兴业公司向洪涛公司提供的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》的内容中的租金数额、免租期、租赁期限等重要条款基本一致，且上述合同内容系经过华夏兴业公司反复修改后得出的。故本院认定洪涛公司最终与谢红达成交易实际系利用了华夏兴业公司提供的服务。洪涛公司在接受并利用华夏兴业公司提供的服务后，绕开华夏兴业公司转而选择报酬数额较低的昌盛公司与谢红直接订立合同。洪涛公司虽主张其在最终签订房屋租赁合同前有自由选择居间方的权利且其最终选择与昌盛公司订立居间合同，但洪涛公司并未提供证据证明昌盛公司向其提供了何种居间服务，故本院对洪涛公司的上述主张不予采纳。《中华人民共和国民法典》
《民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
《最高人民法院关于适用&<中华人民共和国民法典&>时间效力的若干规定》第三条规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。
知识点：
一是委托人接受了中介人的服务；
二是委托人利用了中介人提供的信息机会或媒介服务；
三是委托人绕开中介人直接订立合同；
四是委托人是另寻中介还是跳开中介，举证义务、举证义务；

五是没有能力还要偷鸡，当然得蚀把米。

该案还论述了是否适用民法典的问题，颇为经典：
虽然委托人接受并利用中介服务后绕开中介人直接与相对人订立合同的情形，在《合同法》及司法解释中没有明确规定，但诚实信用原则作为民法的基本原则，在《合同法》《民法总则》中均有规定。《合同法》第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。在上述情形中，委托人与居间人成立居间合同后，委托人利用居间人提供的交易机会和媒介服务，最终亦与相对人订立了合同，故若双方如约履行居间合同，委托人应当对支付居间报酬有预期，支付报酬系其应履行的合同义务。但委托人在接受并利用中介服务后绕开中介人直接与相对人订立合同，实际上系一方面利用中介人提供的信息和服务，一方面又绕开中介人与相对人直接订立合同使中介人得不到报酬，委托人以此方式不支付中介费的行为违背了诚信原则，不利于鼓励诚信交易，故适用《民法典》第九百六十五条之规定不存在明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的情况，本案依法适用《民法典》的规定进行处理。

李双庆，北京大成律师事务所律师，在法院民商事审判一线近十年，审理案件千余件，对疑难复杂的民商事案件，能迅速厘清思路，精准概括争议焦点，并乐于与客户一起，快速寻找更好的解决方案。。 电话：D +8610 58137676   |   手机 M +86 15901512302
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